Istilah Dalam Jual Beli Properti Yang Perlu Anda Ketahui

Membeli rumah adalah keputusan besar yang melibatkan banyak dokumen dan proses hukum. Agar tidak bingung dan terhindar dari masalah di kemudian hari, penting untuk memahami istilah-istilah yang sering muncul dalam transaksi jual beli rumah. Berikut adalah penjelasan lengkap mengenai istilah-istilah tersebut:

---

1. Akta Jual Beli (AJB)

Definisi:
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen resmi yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah peralihan hak kepemilikan tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli.

Fungsi:
AJB berfungsi sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli dan menjadi dasar hukum untuk pengajuan balik nama sertifikat tanah.

Proses Pembuatan:

• Dilakukan di hadapan PPAT.
• PPAT akan memeriksa keabsahan dokumen kepemilikan, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
• Setelah ditandatangani, AJB menjadi bukti kuat peralihan hak kepemilikan.

---

2. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Definisi:
PPJB adalah dokumen perjanjian yang mengikat kesepakatan antara penjual dan pembeli sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.

Kapan Digunakan:
PPJB digunakan ketika syarat-syarat AJB belum terpenuhi, seperti pembayaran yang belum lunas atau sertifikat masih dalam proses balik nama.

Isi Dokumen:

• Identitas penjual dan pembeli.
• Harga jual rumah dan cara pembayaran.
• Waktu dan syarat pelunasan.
• Hak dan kewajiban kedua belah pihak.

---

3. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Definisi:
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat kepemilikan tanah yang paling kuat dan aman di Indonesia.

Keunggulan:

• Berlaku seumur hidup.
• Tidak ada batasan waktu kepemilikan.
• Bisa diwariskan dan diperjualbelikan dengan mudah.

Catatan Penting:
SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Orang asing tidak diperbolehkan memiliki SHM.

---

4. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Definisi:
SHGB adalah sertifikat yang memberikan hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain dalam jangka waktu tertentu.

Masa Berlaku:

• Umumnya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang.
• Setelah habis masa berlaku, pemilik harus memperpanjang atau mengubah statusnya menjadi SHM.

Perbedaan dengan SHM:

• SHGB memiliki batas waktu, sedangkan SHM berlaku seumur hidup.
• SHGB bisa dimiliki oleh perusahaan dan orang asing, sedangkan SHM hanya untuk WNI.

---

5. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Definisi:
IMB adalah izin resmi dari pemerintah daerah yang diperlukan sebelum membangun atau merenovasi bangunan.

Fungsi:

• Memastikan bangunan sesuai dengan tata ruang dan rencana kota.
• Menjadi syarat untuk pengajuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

Cara Mengurus:

• Mengajukan permohonan ke Dinas Tata Ruang setempat.
• Melampirkan gambar rencana bangunan dan dokumen kepemilikan tanah.

---

6. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Definisi:
PBB adalah pajak yang dikenakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki atau dikuasai oleh wajib pajak.

Cara Perhitungan:

• Berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan.
• Dibayarkan setiap tahun oleh pemilik tanah dan bangunan.

Fungsi:
PBB menjadi bukti bahwa pemilik telah memenuhi kewajiban perpajakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki.

---

7. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Definisi:
BPHTB adalah pajak yang dibayarkan saat terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan, seperti saat jual beli atau warisan.

Tarif Pajak:

• Besarnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak (NPTKP).
• NPTKP berbeda-beda di setiap daerah.

Kapan Dibayar:
Dibayar sebelum proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

---

8. Notaris dan PPAT

• Notaris: Bertanggung jawab mengesahkan dokumen hukum selain tanah, seperti perjanjian utang-piutang atau surat kuasa.
• PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah): Khusus untuk mengurus akta tanah dan bangunan, seperti Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat.

Catatan Penting:
Tidak semua notaris adalah PPAT, namun PPAT seringkali juga menjabat sebagai notaris.

---

9. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Definisi:
KPR adalah pinjaman dari bank untuk membeli rumah dengan jaminan rumah yang dibeli tersebut.

Jenis KPR:

• KPR Subsidi: Dibantu oleh pemerintah dengan bunga rendah dan syarat khusus.
• KPR Non-Subsidi: Ditawarkan oleh bank komersial dengan bunga sesuai pasar.

Proses Pengajuan:

• Mengajukan permohonan ke bank dengan melampirkan dokumen seperti KTP, NPWP, dan slip gaji.
• Bank akan melakukan appraisal untuk menilai harga rumah.

---

10. Down Payment (DP)

Definisi:
Uang muka yang dibayarkan oleh pembeli sebagai tanda jadi pembelian rumah.

Besaran DP:
Umumnya 10-30% dari harga rumah, tergantung kebijakan penjual atau bank (untuk KPR).

---

11. Balik Nama

Definisi:
Proses pengalihan nama kepemilikan pada sertifikat tanah dari penjual ke pembeli di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Syarat Dokumen:

• AJB yang sudah ditandatangani.
• Sertifikat asli tanah.
• Bukti pembayaran BPHTB.

---

12. Appraisal

Definisi:
Penilaian harga properti yang dilakukan oleh pihak independen atau bank untuk menentukan nilai pasar rumah.

Tujuan:

• Untuk menentukan besaran KPR yang bisa diberikan bank.
• Memastikan harga jual sesuai dengan nilai pasar.

---

Kesimpulan

Memahami istilah-istilah dalam jual beli rumah sangat penting agar Anda tidak salah langkah dalam proses transaksi. Pastikan Anda berkonsultasi dengan notaris atau PPAT untuk memastikan semua proses dilakukan secara legal dan aman.

Jika ada istilah lain yang ingin Anda ketahui atau butuh penjelasan lebih detail, jangan ragu untuk bertanya!